Prenons un exemple concret.
En 2025, la rentabilité locative moyenne d’un appartement à Tel Aviv était d’environ 2,65 % par an. Cette rentabilité correspond aux loyers perçus sur une année divisés par la valeur du bien.

Ainsi, pour un bien immobilier d’une valeur de 10 millions de shekels, le loyer annuel moyen serait d’environ 265 000 shekels. Bien entendu, certains biens génèrent davantage de revenus et d’autres moins, mais nous raisonnons ici sur une moyenne de marché.
Passons maintenant à la notion d’amortissement, qui est plus technique.
Pour simplifier, l’administration fiscale israélienne considère généralement que seule la partie « construction » du bien est amortissable, tandis que la valeur du terrain ne l’est pas. On retient donc souvent environ deux tiers de la valeur du bien comme base d’amortissement.
Dans notre exemple :

• Valeur du bien : 10 000 000 ₪
• Base amortissable (2/3) : environ 6 670 000 ₪
• Taux d’amortissement : 4 % par an
• L’amortissement annuel s’élève donc à environ 267 000 ₪.

Autrement dit, l’amortissement représente près de 2,7 % à 3 % de la valeur totale du bien, selon les hypothèses retenues.
Or, nous avons vu que la rentabilité locative moyenne est d’environ 2,65 %, tandis que l’amortissement est proche de 3 %. Dans de nombreux cas, la charge d’amortissement est donc supérieure au revenu locatif imposable.
Il est important de comprendre que l’amortissement est une charge purement comptable. Le propriétaire ne débourse aucun argent pour bénéficier de cette déduction fiscale. Il s’agit simplement d’un mécanisme fiscal qui tient compte de l’usure théorique du bâtiment au fil du temps.
Résultat : dans cet exemple, le propriétaire dégage un revenu locatif réel, mais peut afficher un résultat fiscal nul ou déficitaire. Tant que les autres charges et paramètres fiscaux conduisent à une perte fiscale, il n’y a généralement pas d’impôt sur le revenu locatif à payer.
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